21 choses à savoir avant d'acheter une ancienne ferme

Quand j'ai commencé à chercher une propriété, je regardais beaucoup de vieilles fermes. Je voulais restaurer quelque chose avec un peu d'histoire. Malheureusement, la réalité de l'achat d'une ancienne ferme était beaucoup plus compliquée et coûteuse que les rêves seuls pouvaient le supporter.

J'ai beaucoup appris sur l'achat d'une ancienne ferme et ce qu'il faut rechercher dans ce processus. De plus, récemment, mon frère et sa famille ont fait exactement ce dont j'avais rêvé. Ils ont acheté une ferme de 1927 à un bon prix et ont entrepris de la rénover.

Sur la base du fait de vivre par procuration à travers leurs expériences et mes propres tentatives d'achat d'une ferme, je veux partager avec vous certaines choses à considérer avant de faire l'achat.

La capture avec une ancienne ferme

La première chose dont je dois vous avertir, c'est que la restauration de vieilles fermes est devenue très populaire. Il est très difficile de trouver des fermes bon marché qui seront faciles à rénover. Ces vieilles maisons de rêve et grandioses sont rapidement récupérées par des acheteurs avertis et bien financés dès leur apparition sur le marché.

Ce qui reste en inventaire, ou inscrit à bas prix, ce sont les maisons qui ont besoin d'une quantité importante de travail - et de fonds. Soit cela, soit ils ont de sombres secrets que vous devez découvrir avant d'acheter.

Déterrer ces secrets sombres

Parfois, ces sombres secrets sont des choses comme la peinture au plomb ou l'amiante. Ces choses nécessitent des techniques spéciales pour y remédier et peuvent être assez coûteuses à gérer en toute sécurité. D'autres fois, les secrets sont en réalité souterrains.

1. Droits miniers cédés

Dans certains cas, des propriétés plus anciennes ont cédé des droits miniers ou de gaz naturel à des sociétés. Parfois, l'infrastructure d'extraction est déjà en place, mais d'autres fois, ces droits sont détenus mais n'ont pas été exercés.

Cela signifie que ces entreprises pourraient plus tard décider de faire l'extraction directement sous le sol du jardin que vous avez passé des années à améliorer ou à l'endroit où vous avez placé votre grange. Les droits d'extraction possédés mais non utilisés peuvent être un gros problème si vous essayez de planifier votre disposition de propriété à long terme.

2. Fuite de réservoir de déchets

Certaines des propriétés que nous avons examinées présentaient des fuites dangereuses de fosses septiques ou d'élevage. En raison d'un manque d'entretien, les réservoirs et la plomberie connexe ont développé des défauts, se sont détériorés et sont devenus dangereux.

Dans ces cas, il y avait des stipulations d'achat spéciales qui exigeaient que les dangers soient corrigés dans un court laps de temps comme condition de la vente. Dans les exemples que nous avons rencontrés, cela a effectivement ajouté 15 000 $ - 30 000 $ au coût d'achat.

3. Problèmes de limite de propriété

L'un des problèmes les plus courants que nous avons rencontrés dans les achats à la ferme était celui des limites de propriété. Cela s'appliquait aux anciennes propriétés agricoles qui avaient été réparties entre les familles, vendues, puis revendues.

Les terres se vendaient souvent à bas prix en raison de l'exode massif des zones rurales. Donc, personne n'a investi dans des sondages. Cela a conduit à beaucoup de confusion sur les limites de propriété. Dans certains cas, les différends ont abouti devant les tribunaux ou une recherche d'actes coûteuse a été nécessaire.

4. Problèmes de droit d'accès

Dans deux maisons que nous avons examinées, l'allée menant aux maisons se trouvait sur des propriétés qui avaient été vendues à d'autres personnes. Les maisons étaient effectivement sans littoral.

Ils auraient eu besoin de vastes défrichements et de longues installations pour accéder à la route. Alternativement, la négociation des droits d'entrée des autres propriétaires est une option.

5. Infrastructure publique

Comme il est beaucoup moins cher et plus facile d'installer des infrastructures publiques dans les zones rurales, beaucoup de routes ou de tuyaux souterrains ont été construits sur ou à travers les terres agricoles (en particulier les jachères). En conséquence, plusieurs des fermes que nous avons examinées avaient leurs parcelles utilisables maladroitement divisées par des routes ou des servitudes.

Considérations juridiques et financières

En plus de vous assurer de dénicher toutes les complications terrestres, il y a aussi souvent des considérations juridiques et financières à gérer.

6. Problèmes d'homologation

Souvent, de vieilles fermes arrivent sur le marché en raison de la mort des propriétaires d'origine ou de leurs descendants. Parfois, des problèmes d'homologation sont en suspens. Parfois, les membres de la famille sont en conflit sur les divisions de propriété.

7. Propriétaires multiples

Si les fermes et les terres sont laissées à plusieurs enfants ou petits-enfants, ils doivent tous accepter la vente. Même s'ils acceptent la vente en théorie, ils peuvent avoir des divergences d'opinion sur le prix, les compromis qu'ils sont prêts à faire, qu'ils effectueront ou non des réparations pour conclure un accord, et plus encore.

Obtenir un contrat avec une seule partie est déjà assez difficile. Essayer de négocier avec plusieurs vendeurs avec différentes motivations et attachements à la propriété peut rendre le processus presque impossible. À tout le moins, attendez-vous à ce que le processus de clôture prenne plus de temps que lorsqu'il s'agit d'un seul propriétaire.

8. Problèmes de zonage

Un autre facteur qui est apparu sur plusieurs propriétés liées au zonage. Les fermes qui avaient des magasins, des moulins à grains publics, de grandes exploitations laitières, etc. pourraient être partiellement zonées commerciales tandis que la ferme familiale est considérée comme rurale ou résidentielle.

Étant donné que le type de zonage dictera les types de permis dont vous avez besoin et vos décisions en matière d'infrastructure, vous devez vous assurer que le zonage fonctionne avec vos plans ou peut être modifié. Cela peut également avoir un impact sur les options de financement bancaire.

9. Assurances

Si vous avez la peine d'acheter et de rénover une ferme, je parie que vous voudrez protéger votre investissement en l'assurant. Le défi ici est que de nombreuses vieilles fermes ne sont pas à la hauteur.

En tant que tel, de nombreux assureurs n'accorderont pas d'assurance à un nouveau propriétaire (même s'il était précédemment assuré par l'ancien propriétaire). Vous devrez peut-être gagner gros avant d'être admissible à une assurance qui peut être risquée.

10. Financement bancaire

Il peut également être difficile d'obtenir un financement bancaire sur de vieilles fermes. Des problèmes tels que la peinture écaillée, les cheminées délabrées, les matériaux de construction dangereux, etc. peuvent empêcher les banques d'être disposées à souscrire votre prêt.

Lorsque vous pouvez obtenir du financement, vous devrez souvent déposer plus d'argent. Vous devrez peut-être aussi financer vos réparations avec votre prêt. La banque peut vous tenir responsable de l'exécution des réparations selon un calendrier contractuel.

11. Propriétés appartenant à la banque

Beaucoup de vieilles fermes appartiennent à des banques en raison de la forclusion. Pour des raisons que je ne comprends pas, les banques ne sont pas les vendeurs les plus motivés.

Ils vendent généralement des maisons telles quelles et préfèrent les offres en espèces. Ils peuvent également refuser des offres au prix fort s'ils ont des raisons de croire que la valeur de la propriété pourrait augmenter à l'avenir. Ainsi, il peut être très compliqué d'acheter une ancienne ferme appartenant à la banque.

Complications de rénovation d'une ancienne ferme

Maintenant, si vous envisagez toujours une ancienne ferme, je suis sûr que vous vous rendez compte qu'il y aura beaucoup de travail à faire pour en faire la maison de vos rêves. Pourtant, beaucoup de gens sous-estiment les coûts et le temps impliqués par un long shot.

Voici quelques éléments à prendre en considération lorsque vous faites vos estimations de coûts pour vous rapprocher de la réalité.

12. Problèmes de fondation

L'une des vieilles maisons que nous avons examinées était incroyablement belle et en très bon état, mais pas très sale. Après inspection, nous avons découvert que la raison était une fondation défectueuse.

Fondamentalement, la fondation n'a pas pu être réparée. Il y avait un risque réel que la maison s'effondre, en particulier compte tenu des conditions météorologiques plus violentes de nos jours. La maison entière a dû être déplacée, puis réinstallée sur une nouvelle fondation.

Les estimations de coûts pour une nouvelle fondation et le déménagement de la maison ont plus que doublé le prix d'achat, ce qui semblait être une bonne affaire, un investissement coûteux et risqué.

13. Sécurité aquatique

Beaucoup de vieilles fermes dépendent de l'eau de puits. Si vous vivez dans un endroit avec une grande qualité d'eau, cela peut être un plus. Mais les puits, en particulier ceux qui n'ont pas été entretenus, peuvent également être une source de maladie en attente de survenue.

Le vieillissement des pièces de puits, les influences environnementales, l'eau stagnante, les sources de ruissellement et bien plus peuvent tous contaminer les eaux souterraines. De plus, les tuyaux et la soudure au plomb n'ont pas été officiellement interdits d'utilisation dans la plomberie aux États-Unis jusqu'en 1986. Ainsi, les tuyaux plus anciens pourraient entraîner de plus grands risques d'empoisonnement au plomb.

L'analyse de l'eau à l'avance peut être effectuée avec des kits à domicile ou des tests de laboratoire:

- Tests en laboratoire

Payer pour une analyse complète de l'eau en laboratoire peut coûter plus de 700 $. De plus, si vous utilisez une installation gérée par l'État pour effectuer le test et que votre eau est toxique, vous devrez peut-être résoudre le problème avant l'occupation. Parfois, les vendeurs d'anciennes fermes n'autorisent même pas les analyses d'eau complètes, car ces résultats pourraient compliquer la vente future.

- Tests de réussite / échec à domicile

Mais des tests plus simples tels qu'un test de réussite / échec pour les coliformes et E. coli ou un kit de test de plomb à domicile peuvent vous donner des indices sur l'état de votre source d'eau. Lorsque vous combinez ces résultats avec votre rapport d'inspection de la maison, cela peut vous aider à déterminer quel type de réparations pourrait être nécessaire pour la sécurité de l'eau.

14. Pression d'eau

Pendant que nous parlons d'eau, vous devez également vérifier la pression de l'eau. Les maisons résidentielles ont tendance à avoir de 40 à 50 lb / po2. Les niveaux dans la plage de 60 à 80 psi, peuvent avoir besoin d'être étranglés à l'aide d'un régulateur de pression pour plus de confort. Une pression supérieure à 80 psi pourrait endommager la plomberie et devrait être étudiée pour déterminer le problème.

Une faible pression sur un puits indique également généralement un problème de système. Cela pourrait être un obstruction, un problème avec le réservoir ou la vessie du puits, ou d'autres facteurs.

Les coûts de réparation des puits varient considérablement selon la façon dont il a été installé et quel est le problème. Cela peut être aussi simple que de remplacer une pièce ou aussi cher que d'installer un système entièrement nouveau.

15. Chauffage à l'huile ou au bois

De plus, beaucoup de vieilles fermes sont chauffées avec des poêles à bois ou à l'huile. Actuellement, le coût de chauffage d'une maison au mazout est 2 à 4 fois plus élevé que le gaz naturel. Ainsi, vous devrez peut-être augmenter votre budget pour le chauffage en hiver ou passer à un système de CVC moderne pour économiser de l'argent à long terme.

Les poêles à bois peuvent être impressionnants. Mais ils comportent des risques d'incendie inhérents, plus de travail de votre part et des problèmes de qualité de l'air. Vous voudrez peut-être passer à un poêle à combustion plus propre ou installer un système de purificateur d'air pour garder votre famille en bonne santé.

16. Climatisation

L'air central n'est même pas devenu une chose avant les années 1970. Ainsi, l'une des choses impressionnantes de beaucoup de vieilles fermes est qu'elles ont souvent été construites pour rester au frais en été juste en ouvrant les fenêtres. Pourtant, comme les températures montent en flèche, et plus souvent de nos jours, la climatisation peut être nécessaire.

17. Électricité

Même l'âge du compteur électrique fait allusion au méli-mélo de circuits à prévoir à l'intérieur.

Dans le passé, les gens ne construisaient pas de maisons géantes en une seule fois. Au lieu de cela, ils ont construit une petite maison et ajouté au fil des ans. Souvent, les zones à l'étage ou les ailes latérales sont venues plus tard à mesure que les familles grandissaient ou que le temps le permettait.

En conséquence, les vieilles maisons sont souvent un patchwork d'ères électriques. L'aluminium, l'isolant amiante, le tissu verni et le câblage des boutons et des tubes, ainsi que d'autres, pourraient tous être à l'œuvre dans le même système.

Sauf si vous prévoyez de remplacer l'ensemble du système électrique en même temps, vous devrez comprendre le risque de chacun de ces anciens systèmes de câblage pour effectuer les réparations de manière fragmentaire. Vous devrez également inspecter les travaux antérieurs pour vous assurer qu'il n'y a pas de risques d'incendie cachés. Vous voudrez probablement aussi installer un coffret de disjoncteurs moderne pour mieux réguler votre système.

18. Électroménagers

En ce qui concerne les équipements électriques, les vieilles fermes ont souvent de vieux appareils qui doivent être mis à jour avec des modèles plus récents et plus économes en énergie. Selon l'âge et l'état de la maison, cela pourrait ne pas être aussi simple.

Vous devrez peut-être créer des emplacements pour les sécheuses et installer le câblage et la ventilation. Vous devrez peut-être retirer les armoires et la plomberie et ajouter des prises pour les lave-vaisselle. Les machines à glaçons pour réfrigérateur peuvent nécessiter l'ajout d'une source d'eau.

Vous pouvez toujours aller à l'ancienne sur ces choses. Mais, une fois que vous êtes habitué aux réfrigérateurs géants courants aujourd'hui, il est difficile de s'en sortir avec les minuscules glacières du passé.

19. Risques d'aménagement paysager

Une autre grande chose au sujet des vieilles fermes, c'est qu'elles ont souvent un aménagement paysager mature. Ces beaux grands chênes avec des balançoires ou des lilas pleins de fleurs sont un bonus. Parfois cependant, l'aménagement paysager négligé peut être extrêmement coûteux ou long à contrôler.

S'attaquer aux haies envahies par la végétation, sucer les plantes qui se sont propagées, les racines trop proches de la maison, les arbres malades trop gros pour tomber sans grues, et bien d'autres choses peuvent augmenter le prix de la construction d'une ancienne ferme sûre pour votre famille.

20. Dépendances

Des dépendances en bon état facilitent grandement la gestion de la propriété familiale. Mais, la chute des dégâts, aussi charmants soient-ils, est une autre histoire. Avec le vieux bâtiment en bois de grange à la mode ces jours-ci, les acheteurs pensent souvent que ces granges à moitié effondrées seront de l'argent facile.

Malheureusement, ce ne sont plus souvent que des zones sinistrées infestées de termites, de moisissures ou de bestioles que personne ne souhaite récupérer, et créent un risque d'incendie supplémentaire. Ils peuvent rendre difficile l'assurance de votre propriété. Ils peuvent nuire à l'esthétique. De plus, ils peuvent présenter des risques pour la sécurité de vos enfants ou de votre bétail.

Assurez-vous de savoir de quoi sont faites vos étables et à quel point il sera difficile de les réparer ou de les retirer avant d'acheter. Sinon, vous pourriez être confronté à de nombreux travaux ou à un risque de pollution oculaire à long terme.

21. Home Sweet Home

La dernière chose que je veux que vous sachiez sur l'achat d'une ancienne ferme, c'est que même les moins que parfaites valent souvent la peine d'être restaurées tant que vous avez le budget. Les vieilles fermes encore debout et qui valent la peine d'être sauvées sont des trésors historiques.

Lorsque vous décollez la terrible planche Masonite et découvrez le bois dur, le lambris fraisé à la main, votre âme s'envole. Lorsque vous soulevez ce tapis hideux et trouvez de magnifiques planches de bois dur, c'est comme de l'or frappant.

Après plusieurs années de rénovations, lorsque vous vous asseyez sur votre porche centenaire magnifiquement restauré, sur votre balançoire en bois de grange et que vous vous sentez totalement chez vous, vous saurez que chaque instant et chaque centime ont été bien dépensés.